Ochrona zadłużyła prestiżowy wieżowiec? Warmia Towers w Olsztynie z gigantycznym długiem

— Prawdopodobnie do końca roku będziemy mieli nawet milion długu. Najlepsze jest jednak to, że nie wiemy, co jest powodem zadłużenia — zauważa pan Ryszard, mieszkaniec Warmia Towers w Olsztynie. — Gdy kupowaliśmy tu mieszkania, średnio za metr kwadratowy w Olsztynie płaciło się średnio 3 tys. zł. Tu powstawały dwukrotnie droższe apartamenty w świetnej lokalizacji. Za ten prestiż płaciliśmy 7,5 tys. zł za mkw. Myślałem, że nic złego nie może mnie spotkać.

— Kłopoty zaczęły się już na początku, w 2014 roku. Zgodnie z prawem wspólnota mieszkaniowa zawiązuje się wśród trojga pierwszych właścicieli mieszkań. Później powinno się uchwałą wybrać nowy zarząd. Do tego nigdy nie doszło. Mało tego: tożsamość osób, które reprezentują naszą wspólnotę, poznaliśmy dopiero niedawno. Wcześniej nie chciały się ujawnić. Nigdy też nie mieliśmy zebrań, podczas których decydowalibyśmy o losach naszej wspólnoty. Na nic nie mieliśmy wpływu. Przez dziewięć lat nic się nie działo, choć cały czas prosiliśmy o to. Jeśli były jakieś spotkania, to były one dostępne dla wąskiego grona osób — dodaje pani Marta, też mieszkająca w Warmia Towers. — Przez ten czas pojawiały się różne problemy związane z mieszkaniami. Nie mogliśmy więc egzekwować swoich praw, a nawet porozumieć się z zarządem. Nie otrzymywaliśmy żadnych dokumentów ani sprawozdań. Zaczęliśmy naciskać i dopiero po 9 latach udało nam się cokolwiek wyrwać.

— Kupiłem tu mieszkanie w 2015 roku. Dosyć szybko zaczęły pojawiać się usterki. Mamy ogromny problem z wentylacją, kanalizacją, przeciekającym dachem i odpadającym tynkiem. Chciałem, żeby to zostało naprawione przez dewelopera. Tym bardziej że obowiązywała go gwarancja i rękojmia. Później doszły do tego tematy związane z ochroną, bałaganem na zewnątrz i nieporządkiem wewnątrz budynku. Niestety na nasze zgłoszenia i pisma nie otrzymywaliśmy odpowiedzi. Zaczęliśmy więc drążyć temat. Pierwszą, niepełną dokumentację otrzymaliśmy dopiero rok temu. I wtedy okazało się, że wspólnota ma ogromny dług. Siedząc z kalkulatorem, skacząc z tabelki na tabelkę, wyliczyliśmy, że to 850 tys. zł — zauważa pan Łukasz. — Nigdy nie byliśmy informowani o zadłużeniu. Wielu mieszkańców nawet jeszcze o tym nie wie, bo zarządca nie chce o tym poinformować. Dług jest, ale nie ma żadnej propozycji spłaty. Ba, nawet nie ma odsetek! Dlaczego? Odnosimy wrażenie, że jesteśmy skarbonką, z której wyciągane są pieniądze, nie dostając nic w zamian. Gdybyśmy nie opłacali energii, wody czy wywozu nieczystości, bylibyśmy od tego odcięci. Wnioskujemy, że wszystko jest opłacane jak należy. Największe koszty utrzymania budynku generuje ochrona. To ok. 250 tys. zł rocznie. Gdybyśmy nie opłacali faktur tej firmie, ochroniarze nie pojawialiby się w pracy. Czyżby nasz zarządca sam sobie wygenerował dług?

— Dziwne jest też to, że rocznie dług naszej wspólnoty wynosi niemal tyle, ile płacimy właśnie za firmę ochroniarską. Ale jeśli rzeczywiście nie starcza na opłacenie faktury, kto i na jakich zasadach udziela nam pomocy finansowej? Ochrona nie pracuje przecież charytatywnie. I jakie są zasady spłaty? Nic nie wiemy. A koszty i tak ciągle nam rosną. Mam tu mieszkanie od 2014 roku. Wtedy wynosiły ponad 300 zł. Dziś płacę 680 zł. Mamy podwyższane opłaty za część wspólną, która powinna być poddana głosowaniu przez wszystkich mieszkańców. Co i raz dostajemy pisma o podwyżce. Nie ma jednak informacji o spłacie zadłużenia. Gdybyśmy te 850 tys. zł mieli spłacić w rok, na każde mieszkanie miesięcznie przypadłaby kwota ok. 450 zł do zapłaty — dziwi się pan Ryszard.

— Zadłużenie wspólnoty wynosi 493 tys. zł i powstało na tak dużej nieruchomości na przestrzeni 9 lat. Wynosi średnio zaledwie 260 zł rocznie na lokal. Osoba, która wyliczyła wyższą kwotę, nie ujęła lat, w których występowała nadwyżka przychodów nad kosztami oraz rozliczenia hali garażowej. Zadłużenie powstało z tytułu rosnących kosztów utrzymania ochrony fizycznej obiektu. Wprowadzona od 1 stycznia 2017 roku minimalna stawka godzinowa wynagrodzenia za pracę, a co za tym idzie wzrost roboczogodziny, spowodowała, że z roku na rok koszt utrzymania ochrony fizycznej rósł. Informacja dotycząca zadłużenia została przekazana właścicielom lokali na zebraniu wspólnoty, które odbyło się w czerwcu tego roku. W związku z tym, że docierały do nas głosy dotyczące niezadowolenia z działań ochrony oraz poddano w wątpliwość jej utrzymywanie, zaproponowaliśmy na zebraniu rezygnację z tej usługi lub chociaż jej ograniczenie do godzin popołudniowych czy nocnych. Właściciele lokali obecni na zebraniu wspólnoty w liczbie zaledwie 30 osób na 213 lokali mieszkalnych i użytkowych nie wyrazili na to zgody. Z uwagi na małe zainteresowanie zebraniem wspólnoty uchwała ta jest głosowana internetowo. Na chwilę obecną 48 proc. właścicieli lokali jest zdania, że ochrona jest zbędna i zagłosowało za rezygnacją z ochrony fizycznej nieruchomości. Ale te 48 proc. to wciąż zbyt mało, aby zarządca nieruchomości w imieniu wspólnoty mógł taką umowę wypowiedzieć — odpowiada Małgorzata Kowalska, dyrektor zarządzająca Arbet. — Rezygnacja z ochrony pozwoli na przykładzie roku 2022 zaoszczędzić kwotę blisko 100 tys. zł. Podniesienie zaliczki o 0,30 zł na mkw pow. uż. do kwoty 2 zł mkw pow. uż. lokali na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej, które zostało zaproponowane przez zarządcę na zebraniu, nie zostało zaakceptowane. Osoby obecne na zebraniu nie głosowały nad żadną zaproponowaną uchwałą. Wyjaśniam, że żadna z uchwał nie może być podejmowana przez zarządcę, gdyż uchwały podejmują właściciele lokali, zatem żadna z uchwał nie zapadła bez ich wiedzy. Wyjaśniam, że zarządca nieruchomości może jedynie działać w zakresie, na który pozwala mu ustawa o własności lokali oraz właściciele lokali, którzy wyrażają swoją wolę w formie przegłosowanych uchwał. Brak zainteresowania zarządu wspólnoty spowodował, że na ostatnim zebraniu wspólnoty zaproponowaliśmy wybór nowych członków zarządu, którzy byliby zaangażowani w sprawy wspólnoty, jednak żadna z obecnych na zebraniu wspólnoty osób nie była zainteresowana uczestnictwem w zarządzie.

Obecna firma ochroniarska jest już drugą firmą, która pracuje w Warmia Towers. — Została wybrana po tym, jak poprzednia zrezygnowała z uwagi na specyfikę nieruchomości i brak akceptacji podwyżki na zaproponowanym przez firmę poziomie. Wynagrodzenie obecnej firmy jest średnim wynagrodzeniem za roboczogodzinę w województwie warmińsko-mazurskim — twierdzi Małgorzata Kowalska. — Ochrona na tej nieruchomości przez wielu mieszkańców jest wykorzystywana do działań niezwiązanych ściśle z ochroną obiektu. Wygodą jest dla właścicieli, jeśli kurier może pozostawić paczkę, czy trzeba wyprowadzić psa, więc głosy za dalszym utrzymywaniem ochrony stanowią nadal ponad 15 proc. Decyzja o likwidacji ochrony w żaden sposób nie zależy od zarządcy, tylko właścicieli lokali. Umowa może być wypowiedziana jedynie po przegłosowaniu uchwały. Jeśli właściciele zagłosują za jej utrzymaniem, niezbędne będzie wprowadzenie opłaty na ten cel.


Małgorzata Kowalska podkreśla, że deweloper, budując tę nieruchomość, zaplanował, że będzie to nieruchomość prestiżowa. — Prestiż to również ochrona obiektu, który jest położony w centrum i swoim położeniem oraz specyfiką zabudowy przyciąga niepożądane osoby. Rezygnacja z ochrony fizycznej na rzecz np. zainwestowania w rozbudowę monitoringu wraz z podjęciem działań przez patrole firm ochroniarskich to ewentualne rozwiązanie alternatywne, które jednocześnie pozwoliłyby zmniejszyć koszty, ale również utrzymać bezpieczeństwo osób i mienia na tej nieruchomości — zauważa dyrektor zarządzająca. — Naszym zdaniem wycofanie ochrony z tej nieruchomości, bez jakiejkolwiek alternatywy, jest działaniem na szkodę tej nieruchomości i jej właścicieli. Tym niemniej jest to suwerenna decyzja właścicieli. Ale musi być ona podjęta w zgodzie z literą prawa, czyli poprzez uchwałę, pod którą podpisze się większość właścicieli.

I dodaje: — Brak możliwości decydowania o sprawach wspólnoty można w prosty sposób zmienić, wybierając nowy zarząd wspólnoty, z którym zarządca mógłby ściśle współpracować na rzecz wspólnoty. Brak zaangażowania dotychczasowego zarządu jest również niekomfortowy dla zarządcy, który nie ma wsparcia ze strony właścicieli lokali. Pomimo zaproponowania uchwały o wyborze nikt dotychczas się nie zdecydował.